Promesse de vente/taxe fonciere

Promesse de vente / compromis de vente

La promesse de vente : La promesse de vente engage surtout le vendeur. Le propriétaire (le « promettant ») donne en quelque sorte une option sur le bien au candidat acheteur, selon les conditions stipulées dans l'acte. Naturellement, la quasi-totalité des promesses de vente comporte une date-limite.
En cosignant cet acte, le candidat acheteur accepte le bénéfice de la promesse et, jusqu'à cette date-limite, il a le droit d'acheter ou non le bien en levant l'option. En contrepartie de cette option, il verse également à l'acheteur une « indemnité d'immobilisation ».

Le compromis de vente : Il s'agit ici d'un véritable acte de vente avec « début d'exécution » puisque les deux parties sont engagées de façon irrévocable: le vendeur promet de vendre au candidat, qui promet d'acheter. Ce dernier verse en contrepartie un « dépôt de garantie » comme dans n'importe quel contrat.
Si l'une des deux parties concernées renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant, de surcroît, des dommages-intérêts.

Le paiement de la taxe d'habitation incombe intégralement à celui qui occupe le logement le 1er janvier. Celui de la taxe foncière incombe à celui qui en est propriétaire à cette même date. Cela résulte du Code général des impôts qui désigne le contribuable redevable de ces deux taxes.

Le propriétaire qui vend son logement en cours d'année est donc légalement redevable de ces deux taxes dans leur intégralité. Toutefois, rien n'empêche le vendeur et l'acheteur d'organiser un partage entre eux.

Taxe fonciére / taxe d'habitation

La taxe d'habitation : En pratique, elle reste à la charge exclusive de celui qui habite le logement au 1er janvier. Il n'est pas d'usage de prévoir un partage de cette taxe dans les compromis. Ainsi, si une vente a lieu le 15 janvier, le vendeur reste intégralement redevable de la taxe pour toute l'année. L'acheteur n'a donc aucune quote-part de cette taxe à lui rembourser.

La taxe foncière : En revanche, la taxe foncière fait systématiquement l'objet d'une répartition entre vendeur et acheteur. Les compromis contiennent par conséquent des clauses types prévoyant une répartition « prorata-temporis ». L'acheteur rembourse ainsi au vendeur la part de taxe foncière correspondant à la partie de l'année durant laquelle il est propriétaire.
Par exemple, si la vente a lieu le 1er avril, il est légitime que le vendeur prenne en charge les trois premiers mois et l'acheteur le reste.

Toutefois, même si une clause de répartition entre vendeur et acheteur est inscrite dans le compromis, le vendeur a souvent du mal à récupérer le montant sept ou huis mois après, quand l'avis d'imposition lui parvient pour règlement.


C'est pourquoi il est d'usage, et c'est le cas des compromis édités par PAP, de prévoir un remboursement anticipé par l'acheteur au vendeur de sa quote-part de taxe foncière. Pour cela, le vendeur présente l'avis de taxe foncière de l'année précédente à l'acheteur au moment du compromis.

La part à rembourser par l'acheteur est calculée sur la base de cet avis, au prorata temporis. Cette somme est réglée par l'acheteur directement au vendeur en un chèque libellé à son ordre le jour de la vente. On considère alors que l'acheteur est définitivement quitte du règlement de sa quote-part à l'égard du vendeur.